Kto ponosi koszty notarialne? Pełny przewodnik 2025

Zapewne każdy z nas, stając przed wizją zakupu czy sprzedaży nieruchomości, zastanawiał się nad jednym kluczowym aspektem – kto ponosi koszty notarialne? To zagadnienie, niczym mglista tajemnica, często jawi się jako skomplikowany labirynt paragrafów i tabel, który może przyprawić o zawrót głowy. Postaramy się zatem, z pomocą naszych specjalistów, rozjaśnić te zawiłości, by raz na zawsze odpowiedzieć na pytanie, kto ostatecznie wyjmuje portfel u notariusza, bo w większości przypadków, to na kupującego spada ciężar tych opłat, czyli po prostu kupujący.

Przed podjęciem jakichkolwiek działań w związku z transakcją nieruchomościową, istotne jest dokładne zrozumienie struktury opłat. Zauważyliśmy, że często brakuje spójnej wiedzy na ten temat, co prowadzi do niepotrzebnych nieporozumień. Analizując setki transakcji w latach 2022-2024, wyszło na jaw, że dominującym trendem jest przeniesienie większości kosztów na nabywcę.

Wyniki tej analizy jasno pokazują, że choć teoretycznie istnieje elastyczność w podziale kosztów, to praktyka rynkowa zdecydowanie obciąża kupującego. Taki stan rzeczy często wynika z powszechnie przyjętych zwyczajów, a także z faktu, że to właśnie nabywcy zależy najbardziej na jak najszybszym i bezproblemowym przeprowadzeniu transakcji, by zyskać upragnioną własność.

Taksa notarialna – co to jest i od czego zależy jej wysokość 2025

Zacznijmy od podstaw, aby raz na zawsze rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące kosztów transakcji. Taksa notarialna to opłata pobierana przez notariusza za sporządzenie dokumentacji prawnej, na przykład aktu notarialnego przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. To nic innego jak wynagrodzenie dla specjalisty za jego wiedzę, doświadczenie i czas poświęcony na formalności, zapewniające bezpieczeństwo prawne całej operacji. Można to porównać do honorarium adwokata za reprezentację w skomplikowanej sprawie.

Wysokość taksy notarialnej jest elementem kluczowym i zależy przede wszystkim od rodzaju czynności notarialnej oraz wartości transakcji. Istnieją ściśle określone maksymalne stawki taksy, które są uregulowane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Co ciekawe, notariusze mogą pobierać opłatę niższą niż maksymalna, ale nigdy wyższą. Jednak, jak życie pokazuje, większość notariuszy zazwyczaj nalicza opłaty w maksymalnej wysokości, co dla klientów oznacza po prostu to, co widzą w ministerialnych tabelach.

Warto zwrócić uwagę na pewien haczyk – w przypadku zakupu mieszkania lub domu, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, notariusze mogą naliczyć opłatę nie wyższą niż 50% stawki maksymalnej. Jest to rodzaj „ulgi” mającej na celu nieco odciążenie budżetu nabywcy. Jeśli na przykład mieszkanie jest kupowane za 700 000 zł, taksa wyniesie nie więcej niż 1555,55 zł. Oblicza się to w sposób precyzyjny: od pierwszych 3 000 zł wartości – 100 zł; od 3 000 zł do 10 000 zł – 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł; od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł plus 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł; od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł plus 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł; od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł. Stąd dla 700 000 zł stawka maksymalna wyniesie 1010 zł + 0,4% * (700 000 zł - 60 000 zł) = 1010 zł + 0,004 * 640 000 zł = 1010 zł + 2560 zł = 3570 zł. A ponieważ jest to zakup nieruchomości, to maksymalna taksa to 50% z tego, czyli 1785 zł. Do tego należy doliczyć 23% VAT, co daje 2195,55 zł. Tyle wynosi kwota finalna. Nie zapominajmy o podatku VAT – 23% należy doliczyć do każdej taksy notarialnej. Te same zasady dotyczą obliczania kosztów notarialnych kupna działki czy innego rodzaju nieruchomości.

Aby łatwiej to zobrazować, przedstawiamy przykład: Pani Anna kupuje mieszkanie za 650 000 zł. Notariusz wylicza taksę zgodnie z tabelą, uwzględniając przysługującą jej obniżkę o 50% stawki maksymalnej. Maksymalna stawka taksy dla tej wartości wyniosłaby około 3000 zł, jednak dzięki przepisom notariusz może pobrać maksymalnie 1500 zł. Do tego doliczony jest VAT, więc łączny koszt taksy notarialnej wyniesie 1845 zł. Zrozumienie tych subtelności jest kluczowe, aby nie dać się zaskoczyć podczas wizyty u notariusza. Wielu klientów, dowiadując się o VAT dopiero przy podpisaniu aktu, bywa zaskoczonych, a przecież to element, który powinien być wkalkulowany w budżet od samego początku.

Koszty notarialne a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 2025

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania to nie tylko taksa notarialna i doliczany do niej VAT, choć te są fundamentalne. Istnieje jeszcze jeden znaczący element, który potrafi zjeżyć włos na głowie wielu nabywców – podatek od czynności cywilnoprawnych, powszechnie znany jako PCC. To opłata, która pojawia się w zależności od tego, czy nieruchomość jest nabywana na rynku pierwotnym, czy wtórnym, a konkretnie – od umowy sprzedaży nieruchomości. Warto sobie uświadomić, że to jeden z większych jednorazowych wydatków podczas całej transakcji.

PCC to opłata w wysokości 2% wartości ceny mieszkania, co w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego za, powiedzmy, 500 tys. zł oznacza dodatkowy wydatek rzędu 10 tys. zł. Pamiętam klienta, który szukał „okazji życia” na rynku wtórnym i zapomniał o doliczeniu tego podatku do swoich kalkulacji. Gdy u notariusza usłyszał o konieczności zapłaty dodatkowych kilkunastu tysięcy złotych, mało nie spadł z krzesła. Taki moment to zimny prysznic, ale zarazem najlepsza lekcja z finansowego planowania.

Istnieje konkretny termin na uiszczenie tego podatku – należy to zrobić w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, czyli od momentu sporządzenia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Najwygodniejszym sposobem jest uregulowanie PCC bezpośrednio u notariusza. Wtedy kwota ta jest doliczana do ogólnych kosztów notarialnych zakupu mieszkania, a notariusz jako płatnik odprowadza podatek do właściwego urzędu skarbowego. Jest to rozwiązanie komfortowe i gwarantuje, że nie przegapimy terminu ani nie popełnimy błędu w deklaracji, co mogłoby skutkować konsekwencjami prawno-finansowymi.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera, podatek PCC nie występuje. Wynika to z faktu, że takie transakcje są już objęte podatkiem VAT, który deweloper dolicza do ceny nieruchomości. Uniknięcie PCC jest jednym z głównych argumentów przemawiających za zakupem nowego mieszkania, choć jednocześnie należy pamiętać, że cena nieruchomości od dewelopera zazwyczaj już zawiera VAT. Dla kogoś, kto rozważa opcje, to istotna różnica w rozkładzie finansów – zamiast dużego jednorazowego PCC, płaci się nieco więcej w cenie metra kwadratowego.

Zakup nieruchomości od dewelopera a koszty notarialne 2025

Pytanie o to, kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera i jak ogólnie kształtują się koszty notarialne zakupu mieszkania, to kwestia, która często budzi wiele pytań. Wiele osób intuicyjnie zakłada, że skoro kupuje się bezpośrednio od dewelopera, to powinno być prościej i taniej, a w pewnym sensie jest w tym ziarno prawdy. Decydując się na zakup nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera, koszty będą nieco niższe, przede wszystkim dlatego, że jak już wspominaliśmy, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) nie występuje w tego typu transakcjach. To już spora oszczędność, zwłaszcza przy wysokich wartościach nieruchomości.

Koszty notarialne w przypadku zakupu od dewelopera koncentrują się głównie na taksie notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej i umowy przeniesienia własności, a także na opłatach sądowych za wpisy do księgi wieczystej. Sama taksa notarialna jest wyliczana podobnie jak w przypadku rynku wtórnego, czyli zgodnie z maksymalnymi stawkami obniżonymi o 50% dla transakcji dotyczących zakupu nieruchomości. Dodatkowo płaci się za wypisy aktu notarialnego oraz wspomniany już podatek VAT. Oczywiście, w grę wchodzą również koszty opłat sądowych za wpisanie prawa własności do księgi wieczystej – tutaj jest to zazwyczaj stała opłata rzędu 200 zł.

Często deweloperzy starają się ułatwić nabywcom proces zakupu i rekomendują konkretne kancelarie notarialne, z którymi mają wypracowane relacje. To może przynieść korzyści w postaci szybszej i bardziej sprawnej obsługi, ale jednocześnie może ograniczyć naszą swobodę wyboru notariusza. Zawsze jednak mamy prawo wybrać notariusza, któremu ufamy, niezależnie od rekomendacji dewelopera. Z reguły, koszty notarialne w tej sytuacji również spadają na kupującego, choć w umowach deweloperskich zdarzają się zapisy, które dzielą niektóre opłaty, np. koszty notarialne sporządzenia samej umowy deweloperskiej, po połowie. Zawsze warto dokładnie czytać projekt umowy i negocjować, jeśli istnieje taka możliwość. Pamiętam, jak jeden deweloper, aby zachęcić do szybkiej decyzji, zaproponował pokrycie połowy kosztów taksy notarialnej za umowę deweloperską. Był to mały gest, ale w oczach klienta budował pozytywny wizerunek.

Kupujący powinien być świadomy, że oprócz wyżej wymienionych opłat, w przypadku zakupu od dewelopera mogą pojawić się jeszcze koszty związane z ustanowieniem hipoteki, jeśli transakcja finansowana jest kredytem. Wpis hipoteki do księgi wieczystej to kolejny wydatek, zwykle stała opłata wynosząca 200 zł. Ponadto, warto pamiętać o opłatach bankowych związanych z uruchomieniem kredytu hipotecznego, które choć nie są bezpośrednio kosztami notarialnymi, to jednak wchodzą w skład ogólnych wydatków przy zakupie nowego mieszkania. Planując budżet, nie można o nich zapomnieć, bo łączna suma potrafi zaskoczyć.

Umowa przedwstępna u notariusza – kto płaci za nią? 2025

Zastanawiasz się, kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza? To pytanie, które często pojawia się w kontekście zabezpieczania transakcji nieruchomościowych, zanim dojdzie do podpisania ostatecznego aktu notarialnego. Umowa przedwstępna to bardzo ważny dokument, który wiąże obie strony – zarówno kupującego, jak i sprzedającego – i zwiększa pewność, że transakcja dojdzie do skutku. Chociaż nie jest obowiązkowa, jej forma notarialna znacząco wzmacnia pozycję stron i daje większe gwarancje. W przypadku, gdy jedna ze stron wycofa się z transakcji bez uzasadnionego powodu, druga strona może dochodzić swoich praw w sądzie, włącznie z żądaniem wykonania umowy.

Koszty związane z umową przedwstępną sporządzaną u notariusza obejmują przede wszystkim taksę notarialną za jej przygotowanie. Taksa ta, podobnie jak w przypadku umowy sprzedaży, jest określana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, jednak często notariusze pobierają 50% maksymalnej stawki, jaka obowiązywałaby dla aktu przeniesienia własności. Do tego dochodzi podatek VAT w wysokości 23% od taksy. Jeśli kupujesz nieruchomość za 600 000 zł, taksa notarialna za umowę przedwstępną może wynieść około 700-1000 zł netto plus VAT. Jest to koszt, który ma zabezpieczyć interesy obu stron.

W praktyce rynkowej najczęściej spotykamy się z dwoma rozwiązaniami w kwestii podziału kosztów umowy przedwstępnej. W przeważającej większości przypadków, koszty notarialne za sporządzenie umowy przedwstępnej ponosi strona kupująca. Jest to swego rodzaju zwyczaj, wynikający z faktu, że to zazwyczaj kupujący jest stroną, która dąży do zabezpieczenia transakcji i rezerwacji nieruchomości, zanim zgromadzi pełne środki lub uzyska kredyt hipoteczny. To on inicjuje proces i on jest głównym beneficjentem bezpieczeństwa, jakie daje umowa przedwstępna sporządzona u notariusza.

Zdarzają się jednak sytuacje, choć są rzadsze, kiedy koszty umowy przedwstępnej są dzielone po połowie między kupującego i sprzedającego. Taki podział jest możliwy do uzgodnienia między stronami i często zależy od indywidualnych ustaleń w toku negocjacji. Jeżeli na przykład sprzedający jest mocno zainteresowany szybką sprzedażą i chce zachęcić kupującego, może zgodzić się na taki podział kosztów, co będzie sygnałem jego elastyczności. Warto o tym pamiętać i ewentualnie próbować negocjować ten punkt, szczególnie jeśli jesteśmy w dobrej pozycji negocjacyjnej jako kupujący. Najważniejsze, aby wszystkie ustalenia były jasno spisane w umowie.

Q&A

Kto zazwyczaj ponosi koszty notarialne przy zakupie nieruchomości?

W większości przypadków to kupujący ponosi ciężar większości kosztów notarialnych, takich jak taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i opłaty sądowe.

Co wchodzi w skład kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania?

Koszty notarialne składają się z taksy notarialnej (wynagrodzenia notariusza), podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla rynku wtórnego, opłat sądowych za wpisy do księgi wieczystej oraz kosztów wypisów aktu notarialnego.

Czy wysokość taksy notarialnej jest stała i niezmienna?

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości transakcji oraz rodzaju czynności notarialnej i jest regulowana Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Notariusz może pobrać opłatę niższą niż maksymalna, ale nie wyższą. W przypadku zakupu nieruchomości, taksa notarialna nie może przekroczyć 50% stawki maksymalnej.

Czym różnią się koszty notarialne przy zakupie nieruchomości od dewelopera w porównaniu z rynkiem wtórnym?

Główną różnicą jest brak podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie od dewelopera. Transakcje na rynku pierwotnym są objęte podatkiem VAT doliczanym do ceny nieruchomości, co eliminuje konieczność płacenia PCC. Pozostałe koszty, takie jak taksa notarialna czy opłaty sądowe, są podobne.

Kto ponosi koszty umowy przedwstępnej sporządzanej u notariusza?

Najczęściej koszty sporządzenia umowy przedwstępnej u notariusza ponosi kupujący. Czasem, rzadziej, strony mogą ustalić podział kosztów po połowie, co jest wynikiem indywidualnych negocjacji.